焦作市建设用地使用权转让、出租、抵押

二级市场管理暂行办法（试行）

为贯彻落实《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）、《河南省人民政府办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的实施意见》（豫政办〔2021〕27号），健全完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场（以下简称土地二级市场），制定本办法。

一、总体要求

（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，着力完善土地二级市场规则，健全服务和监管体系，提高节约集约用地水平，为全市经济高质量发展提供用地保障。

（二）目标任务。到2023年底，初步建立土地二级市场交易平台。持续推进一级二级市场协调发展、规范有序，形成资源利用集约高效的现代土地市场体系。

（三）适用范围。土地二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。涉及到房地产交易的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。

二、完善土地转让政策

将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转让，须符合产权明晰、来源合法等前置条件，并取得不动产权（国有建设用地使用权）登记证书。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。涉及到房地产转让的，按照房地产转让相关法律法规规定，办理房地产转让相关手续。

（一）以划拨方式取得的建设用地使用权转让。以划拨方式取得的建设用地使用权转让，应向市、县级自然资源部门申请，经有批准权的政府批准。转让后土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，保留划拨方式，按转移登记办理；不符合《划拨用地目录》或受让人申请变更为有偿使用的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。

（二）以出让方式取得的建设用地使用权转让。在符合法律法规规定和出让合同约定，且不损害公共利益和相关权利人合法权益的前提下，应充分保障交易自由，依法办理转让手续和不动产登记。原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。土地出让时签订工业项目“标准地”履约监管协议（以下简称监管协议）的，应达到出让合同和监管协议约定的亩均投资强度、亩均税收、容积率和环境标准等条件，由监管协议执行单位就是否存在限制转让情形出具书面意见。“标准地”全部或部分建设用地使用权转让后，相关权利义务随之转移，“标准地”约定条件不变。

探索开展预告登记转让制度。以出让方式取得的建设用地使用权转让且建设工程投资额（投资额可委托有资质的机构认定）未达到总投资额25%的，在交易双方签订国有建设用地使用权转让合同后，按照先投入后转让原则依法办理预告登记（预告登记不发生不动产权利主体法律责任义务转移），投资额达到转让条件后办理不动产转移登记手续。

（三）以其他有偿使用方式取得的建设用地使用权转让。以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定执行，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，权利性质可保留为“作价出资或入股”方式，也可根据权利人申请直接变更为“出让”方式。以授权经营方式取得的建设用地使用权，在使用年限内可依法在集团公司直属企业、控股企业、参股企业之间转让，但改变土地用途或向集团公司以外的单位或个人转让时，应报经自然资源主管部门批准，并补缴土地出让价款。以租赁方式取得的建设用地使用权转让的，承租土地使用权由第三人取得，租赁合同经更名后继续有效。

（四）完善土地分割、合并转让政策。土地分割、合并转让应遵循节约集约利用原则，分割、合并后的地块应具备独立分宗条件（分割后各方应共同执行原出让合同约定的规划条件），不影响生产、经营和使用功能。拟分割、合并宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。工业项目配套建设的行政办公及生活服务等附属设施占用的建设用地不得与整宗地分割转让。用地批准文件、土地出让合同及监管协议规定不得分割转让的，从其规定。土地存在闲置、违法、查封的，不得分割转让。

（五）有下列情形之一的，国有建设用地使用权不得转让：

1.地上建筑物、附着物权属不清，有争议的；

2.共有土地使用权未经共有人书面同意的；

3.地上建筑物和附着物等资产属国有或国有参股，未经国有资产管理部门和主管部门同意的；

4.未按土地使用权出让合同约定投资开发、利用土地的；

5.司法机关和行政机关依法查封或以其他形式限制建设用地使用权的;

6.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

（六）实施差别化的税收政策。结合焦作市实际情况，完善促进盘活存量建设用地的税费制度，采取有效措施降低制度性交易成本，适度增加保有成本，在法律法规授权范围内，探索城镇土地使用税差别化政策，按规定落实好减税降费政策。

三、加强土地出租管理

建设用地使用权可以整宗出租，也可以部分出租。建设用地使用权出租时，其地上建筑物、其他附着物同时出租。共有建设用地使用权出租的，应取得其他共有人同意。抵押权设立前，建设用地已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。

（一）划拨建设用地使用权出租管理。以划拨方式取得的建设用地使用权出租，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理范围。宗地长期出租，或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人依法申报并及时缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。

（二）以有偿方式取得的建设用地使用权出租管理。以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，应当签订建设用地使用权出租合同（转租合同），不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定，出租年限应小于原有偿使用合同约定的剩余年期，最长不超过20年。

以“标准地”出让方式取得的建设用地使用权出租或转租的，应达到出让合同和监管协议约定的亩均投资强度、亩均税收、容积率和环境标准等条件，由监管协议执行单位就是否存在限制出租或转租情形出具书面意见。“标准地”全部或部分建设用地使用权出租或转租后，相关权利义务随之转移，“标准地”约定条件不变。

四、放宽土地抵押限制

（一）明确抵押条件。以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权。划拨土地抵押时，自然资源主管部门依法办理抵押登记手续，不再另行办理抵押审批手续。划拨土地抵押权实现时，应当优先缴纳土地使用权出让收入及相关税费后，抵押权人方可优先受偿。以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权，可以设定抵押权。以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，出租人同意抵押的，其地上建筑物、其他附着物连同建设用地使用权可以依法一并抵押，抵押期限不得超过租赁期限。以授权经营方式取得建设用地使用权的，依法依规批准后可以设定抵押权。

（二）扩大抵押范围。自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续。以建设用地使用权抵押的，该土地上建筑物、其他附着物一并抵押。涉及企业、个人之间债权债务合同的须符合有关法律法规规定。建设用地使用权连同地上建筑物、其他附着物抵押同时设定多个抵押权人时，应载明抵押权顺位。

（三）保障抵押权能。营利性的养老、教育、文化、体育以及医疗卫生等社会领域企业以有偿方式取得的建设用地使用权、设施等财产可以进行抵押融资，所获融资专项用于原抵押人自身发展，不得挪作他用，不得为第三方提供担保。

五、加强信息互通共享

（一）加强涉地司法处置工作衔接。建立健全涉地司法处置执行联动机制，涉及建设用地使用权司法处置的案件，司法机关在处置决定作出前应当向当地自然资源部门了解涉案建设用地使用权情况，防止因信息不对称造成土地处置后难以转移登记或无法开发利用等纠纷。鼓励司法处置土地进入土地二级市场交易平台交易。对涉地司法处置信息，司法机关应及时通知或传递给当地税务机关，协助税务机关依法实现税款及时足额入库，防止税收流失。

（二）加强涉地资产处置工作衔接。政府有关部门、事业单位进行国有资产处置时，涉及划拨建设用地使用权转移的，在公开交易前应征求自然资源、财政、国有资产监管等部门意见，并将宗地有关情况如实告知当事人。经依法批准，转让国有企业或公有经济成分占主导地位的企业以及行政事业单位名下的建设用地使用权的，鼓励通过土地二级市场交易平台公开交易，原属公共服务设施用地的，在符合规划的前提下优先用于公共服务设施建设。自然资源、住房城乡建设、税务、市场监管等部门应加强对涉地股权转让的联合监管。建设用地使用权转让、出租、抵押涉及房地产转让、出租、抵押的，住房城乡建设部门与自然资源部门应当加强信息共享。

六、落实制度保障措施

（一）强化部门协同配合。结合焦作市实际，形成发展改革、财政、自然资源、住房城乡建设、国有资产监管、市场监管、税务等部门和法院、银保监、地方金融监管等单位共同参与的联动机制，做好人员和经费等方面的保障，有序推进土地二级市场培育和发展。

（二）加快交易平台建设。按照国家统一部署，市自然资源和规划局主动对接相关部门，加快建立土地二级市场线上交易竞价平台，具备信息发布、挂牌竞价、合同签订以及交易事项受理、审核、监管等功能，并与国家土地二级市场平台数据和功能无缝衔接。

（三）依规实施管理。各相关部门要增强服务意识，形成工作合力，加强对涉地司法处置、涉地股权转让等的信息互通和联合监管，营造良好的土地市场氛围，为交易各方提供高效便捷的服务，推动土地一级、二级市场协调健康发展。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本办法执行。